Verzoekschrift van

de heer E. te Nijmegen

met een klacht over een gedraging van:

de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

Bestuursorgaan:

de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

2. Bij besluit van 6 april 1993 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte werd de minimaal redelijke huurprijs afgeschaft. Het niveau ervan is echter uitgangspunt gebleven voor de ijkpuntfunctie die de minimaal redelijke huurgrens in een aantal gevallen vervulde. Ingevolge artikel 11 van het Besluit huurprijzen woonruimte is de ten minste redelijke huurprijs 55% van de maximaal redelijke huurprijs. De ten minste redelijke huurprijs bedroeg derhalve per 1 juli 1993 55% van 80 x f 6,80 + 5 x f 7,47 = f 319,75; per 1 juli 1994 55% van 80 x f 7,17 + 5 x f 7,88 = f 337,15; per 1 juli 1995 55% van 80 x f 7,49 + 5 x f 8,23 = f 352,20; per 1 juli 1996 55% van 80 x f 7,79 + 5 x f 8,56 = f 366,30; per 1 juli 1997 55% van 80 x f 8,06 + 5 x f 8,86 = f 379; per 1 juli 1998 55% van 80 x f 8,31 + 5 x f 9,13 = f 390,75 en per 1 juli 1999 55% van 80 x f 8,48 + 5 x f 9,31 = f 398,70 (zie ACHTERGROND, onder 2.).

3. De hiervoor onder 2. en 3. vermelde bedragen komen overeen met de bedragen die verzoeker had opgegeven in zijn briefwisseling met de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Bij de toepassing van de minimaal redelijke huurprijs dient echter een onderscheid te worden gemaakt tussen de situatie vóór en na 1 juli 1993. Bij besluit van 6 april 1993 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte is in de artikelen 6 en 11 van het Besluit huurprijzen woonruimte namelijk de zinsnede geschrapt waarin ter bepaling van de minimaal redelijke huurprijs de verplichting tot het doorberekenen van de huuraanpassing was opgenomen (zie ACHTERGROND, onder 2.).

De onderzochte gedraging is niet behoorlijk.

In het kader van het onderzoek werd de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verzocht op de klacht te reageren en een afschrift toe te sturen van de stukken die op de klacht betrekking hebben. De Staatssecretaris antwoordde.

Het resultaat van het onderzoek werd als verslag van bevindingen gestuurd aan betrokkenen.
De reactie van verzoeker gaf aanleiding het verslag op een enkel punt aan te vullen. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer gaf binnen de gestelde termijn geen reactie.

HUURPRIJZEN VANAF 1 JULI 1986
(...)
 

jaar/Stb.	punten x bedrag (f)	minimaal redelijk	%	voorlopige huurprijs	definitieve huurprijs	verschil per jaar
1986, 217	85 x 2,95	f  250,75	-	f  287,90	f  250,35	f  450,60
1987, 184	85 x 3,01	255,85	2	5,75 293,65	5,01 255,36	459,48

1988, 193	85 x 3,07	260,95	3	8,80 302,45	7,66 263,02	473,16
1989, 73	85 x 3,16	268,60	3	9,05 311,50	7,89 270,91	487,08
1990, 170	85 x 3,25	276,25	3	9,35 320,85	8,13 279,04	501,72
1991, 249	85 x 3,35	284,75	5,50	17,65 338,50	15,35 294,39	529,32
1992, 184	85 x 3,53	300,05	5,50	18,60 357,10	16,19 310,58	558,24
1993, 221	(80 x 6,80 + 5 x 7,47) x 55%	319,75	5,50	19,64 376,74	17,08 327,66	588,96
1994, 290	(80 x 7,17 + 5 x 7,88) x 55%	337,15	4,25	16,01 392,75	13,93 341,59	613,59
1995, 215	(80 x 7,49 + 5 x 8,23) x 55%	352,20	4,50	16,67 410,42	15,37 356,96	641,52
1996, 323	(80 x 7,79 + 5 x 8,56) x 55%	366,30	3,80	15,59 426,01	13,56 370,52	665,88
1997, 158	(80 x 8,06 + 5 x 8,86) x 55%	379,00	3,50	14,91 440,92	12,97 383,49	689,16
1998, 133	(80 x 8,31 + 5 x 9,13) x 55%	390,75	3,35	14,77 455,69	12,85 396,34	712,20
1999, 166	(80 x 8,48 + 5 x 9,31) x 55%	398,70	2,70	12,30 467,99	10,70 407,04	731,40

Bij zijn berekeningen refereerde verzoeker aan de op 7 juli 1995 door de huurcommissie te Arnhem afgegeven verklaring inzake de redelijk te achten huurprijs van de door verzoeker bewoonde woonruimte waarbij de minimaal redelijke huurprijs per 1 juli 1994 werd vastgesteld op f 337,15 per maand.

2. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer handelde de klacht af bij brief van 29 oktober 1999. In deze brief werd, voor zover hier van belang, het volgende gesteld:
 

De behandelende afdeling heeft uw onjuiste berekeningen van de minimaal redelijke huurprijs als volgt gemotiveerd. Als voorbeeld is genomen de door u berekende minimaal redelijke huurprijs per 1 juli 1991 van f 284,75. Deze minimaal redelijke huurprijs dient echter te worden berekend op f 300,41 (f 284,75 + 5,5% huurverhoging). Ik verwijs u hiervoor naar het schema van redelijke huuraanpassingen voor zelfstandige woonruimte (per 1 juli 1991). De daarbij gegeven toelichting van de minimaal redelijke huurprijs heeft betrekking op de geldende huurprijs (op 30 juni 1991) oftewel de

4. Bij brief van 12 december 1999 deelde verzoeker de secretaris van de huurcommissies in de provincie Gelderland mee dat hij een meningsverschil had met het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over zijn berekeningen van de minimaal redelijke huurprijs. Hij wees er daarbij op dat zijn berekening van de minimaal redelijke huurprijs per 1 juli 1994 overeenkwam met die van de huurcommissie in haar verklaring van 7 juli 1995 en hij verzocht de secretaris om de juistheid van zijn berekeningen van de minimaal redelijke huurprijs na te gaan en hem hieromtrent te berichten.

5. In reactie hierop deelde voornoemd secretariaat verzoeker bij brief van 23 december 1999 het volgende mee:
 

Daarvan uitgaande zouden uw berekeningen (van de minimaal redelijke huurprijzen) correct zijn."

De berekeningswijze die ik uitvoerig heb uitgelegd in (de brief van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan verzoeker d.d. 29 oktober 1999; N.o.) is juist omdat het daarin genoemde rekenvoorbeeld (...) de huurprijs per 1 juli 1991 betrof en geheel volgens de op dat tijdstip geldende regelingen is (...).

Ter voorkoming van misverstand: in de brief van 30 januari 2001 van het bedoelde secretariaat van de huurcommissies wordt medegedeeld dat mijn stelling "Deze minimaal redelijke huurprijs dient echter te worden berekend op f 300,41 (f 284,75 + 5,5 % huurverhoging)" onjuist is. Mede gelet op de overige inhoud van diezelfde brief, in het bijzonder onder 3., moet dit naar mijn mening op een vergissing berusten.

In de hierboven genoemde brief van het secretariaat van de huurcommissies van 23 december 1999 gaat het - voorts - uitsluitend om de minimaal redelijke huurprijzen vanaf 1 juli 1994 die dus ingevolge de 55 %-systematiek zijn berekend.

Tot slot wijs ik u nog op de laatste alinea van bladzijde 1 van de brief van het secretariaat van de huurcommissies van 9 januari 2001, te weten dat mogelijk de laatste regel (van bladzijde 1 van de brief van 23 december 1999) voor (verzoeker; N.o.) de conclusie toelaat dat ook zijn berekeningen van de (minimaal) redelijke huurprijzen met betrekking tot de huurrondejaren vóór 1 juli 1994 correct zouden zijn en dat die stellingname (echter) niet de bedoeling van het voornoemd secretariaat is geweest..."

a. Brief van 9 januari 2001. Hierin wordt, voor zover hier van belang, het volgende gesteld:
 

In zijn brief van 12 december constateert (verzoeker; N.o.) dat zijn berekening van de minimaal redelijke huurprijs per 1 juli 1994 overeenkomt met die van de huurcommissie. Het antwoord dat (verzoeker; N.o.) is gegeven knoopt aan bij diens constatering met betrekking tot 1 juli 1994 en geeft vervolgens aan welke prijzen golden van 1 juli 1995 tot 1 juli 2000. Zoals uit de brief van SHC Arnhem van 23 december 1999 blijkt, wordt niet ingegaan op de huurprijzen die golden vóór 1 juli 1994.

Mogelijk laat de laatste regel: "Daarvan uitgaande zouden uw berekeningen (van de minimaal redelijke) huurprijzen correct zijn", voor (verzoeker; N.o.) de conclusie toe dat ook zijn berekening van de redelijke huurprijzen met betrekking tot de huurrondejaren vóór 1 juli 1994 correct zouden zijn. Dat te stellen is echter niet de bedoeling van het secretariaat geweest.."

2. Besluit van 6 april 1993 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 1993, 221, inwerkingtreding 1 juli 1993):

(...)

C
In artikel 6 worden de volgende wijzigingen aangebracht:
1. In het tweede lid vervalt de zinsnede: "waaronder begrepen het doorberekenen van de aldaar aangegeven huuraanpassing.
2. Het vierde lid, onder d, komt te luiden:
d. de voorgestelde verlaging bij het van kracht worden daarvan niet tot gevolg heeft dat de huurprijs lager wordt dan 55% van de maximaal redelijke huurprijs, bedoeld in bijlage III bij dit besluit.

G
Artikel 11 komt te luiden:
De tenminste redelijke huurprijs, bedoeld in artikel Ila, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, is voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, dan wel voor woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, gelijk aan 55% van de maximaal redelijke huurprijs, bedoeld in bijlage III, onderscheidenlijk bijlage IV bij dit besluit..."