 |
|||
|
| ||
| |||
Verslagnummer
88.01026
KLACHT
Op 17 maart 1988 ontving de Nationale ombudsman een verzoekschrift
van de heer R.C. Essers te Nijmegen, met een klacht over een gedra-
ging van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer te 's-Gravenhage.
Naar deze gedraging werd een onderzoek ingesteld.
Op grond van de door verzoeker verstrekte gegevens werd de klacht
als volgt geformuleerd:
Verzoeker klaagt erover dat het ministerie van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bij de beantwoording van
zijn vanaf 20 juli 1987 aan het ministerie gerichte correspon-
dentie niet is ingegaan op de door hem verstrekte gegevens be-
treffende de grootte van de door hem gehuurde woning, welke
gegevens naar zijn oordeel van belang zijn voor de vaststelling
van de huurprijs van de woning.
WETTELIJK KADER
1. Huurprijzenwet woonruimte
"...Art. 8. Indien en zodra ter zake van de bouw of exploitatie
van woonruimte die een zelfstandige woning vormt, op voet van de
Woningwet (Stb. 1962, 287) in enigerlei vorm geldelijke steun
wordt toegekend, is de huurprijs de door Onze Minister vast te
stellen huurprijs.
(...)
Art. 18.-1. De huurprijs van woonruimte als bedoeld in de arti-
kelen 8 en 9 wordt gedurende vijf achtereenvolgende jaren elk
jaar met ingang van 1 juli verhoogd. De verhoogde huurprijs is
gelijk aan de huurprijs op 30 juni van het jaar waarin de ver-
hoging plaatsvindt, vermeerderd met 3 procent.
-2. De verhoging van de huurprijs, bedoeld in het eerste lid,
vindt voor de eerste maal plaats met ingang van de eerste datum
van 1 juli, volgende op een tijdvak van twaalf maanden na het
tijdstip van totstandkoming van de woonruimte, of, indien het
verbeterde woonruimte betreft, na het tijdstip waarop de inge-
volge artikel 9 verhoogde huurprijs in rekening mocht worden
gebracht.
-3. Voor de toepassing van het tweede lid geldt als tijdstip
van totstandkoming van de woonruimte de datum waarop deze voor
bewoning is gereed gekomen. Maakt de woonruimte echter deel uit
van een complex, dan geldt als tijdstip van totstandkoming van
die woonruimte de gemiddelde datum, waarop de woonruimten in dat
complex voor bewoning zijn gereed gekomen..."
2. Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975
"...Art. 3. Voor te verhuren woningen en te verhuren woongebouwen
met een bijzonder karakter kunnen jaarlijkse bijdragen en bijdra-
gen ineens worden verstrekt.
Art. 4.-l. Het bepaalde in artikel 3 vindt slechts toepassing
ten aanzien van woningen waarvan de som van de tot een bedrag per
jaar herleide prijzen die bij huur en verhuur voor het enkele
gebruik van de woning bij de aanvang van de exploitatie gelden,
niet meer bedraagt dan een bedrag, dat overeenkomt met het percen-
tage van de stichtingskosten, dat gelijk is aan het ingevolge het
bepaalde in artikel 18, tweede lid, vastgestelde percentage van
de dynamische kostprijshuur, verhoogd met 0,5.
(...)
Art. 5.-1. Voor te verhuren woningen kunnen een jaarlijkse
bijdrage en voor het geval dat de jaarlijkse bijdrage ingevolge
artikel 27, eerste lid, is komen te vervallen een bijdrage ineens
worden verstrekt, indien:
a. de som van de prijzen, bedoeld in artikel 4, eerste lid,
minder bedraagt dan het in dat artikellid bedoelde bedrag en
b. de overeenkomstig de in bijlage I vervatte tabel berekende
stichtingskosten gemiddeld per woning niet meer bedragen dan het
bedrag in kolom 1 van die tabel, dat behoort bij een van de per-
centages in een van de kolommen 2 tot en met 11, die lager zijn
dan het ingevolge het bepaalde in artikel 18, tweede lid, vast-
gestelde percentage van de dynamische kostprijsverhuur.
-2. Indien:
a. de som van de prijzen, bedoeld in artikel 4, eerste lid,
gelijk is aan het in dat artikellid bedoelde bedrag en
b. de overeenkomstig de in bijlage I vervatte tabel berekende
stichtingskosten gemiddeld per woning het hoogste bedrag in kolom
1 van die tabel, dat behoort bij het percentage 6,30 in een van
de kolommen 2 tot en met 11, met niet meer dan 50 procent te
boven gaan, kan een bijdrage ineens worden verstrekt.
(...)
Art. 10.-l. Voor de toepassing van deze beschikking wordt onder
"dynamische kostprijsverhuur" verstaan de bij de aanvang van de
exploitatie en telkens 10 jaren later berekende huur, die bij de
in artikel 15 vervatte veronderstellingen ten aanzien van het
verloop van de huur en van de exploitatiekosten nodig is om met
de exploitatie jaarlijks in ieder geval het in artikel 17 bedoel-
de rendement over het aan het begin van het jaar geïnvesteerde
vermogen te maken.
-2. Voor het bepaalde in het eerste lid wordt voor de exploi-
tatie uitgegaan van het in artikel 11 bedoelde tijdvak.
-3. De in het eerste lid bedoelde huur is zodanig berekend, dat
bij inachtneming van de in artikel 17 bedoelde rente de contante
waarde van de huur bij het veronderstelde verloop, verminderd met
de contante waarde van de exploitatiekosten bij het veronderstel-
de verloop, gelijk is aan het bij het begin van elk tijdvak van
10 jaren geïnvesteerde vermogen.
-4. De in het eerste lid bedoelde huur wordt uitgedrukt in een
percentage van het bij het begin van elk tijdvak van 10 jaren
geïnvesteerde vermogen.
(...)
Art. 18.-l. De minister stelt met inachtneming van het bepaalde
in de artikelen 10 tot en met 17 de dynamische kostprijshuur vast
op een naar boven op 0,1 afgerond percentage.
-2. De minister stelt iedere maand voor de woningen, waarvoor
in die maand een jaarlijkse bijdrage en een bijdrage ineens dan
wel een bijdrage ineens worden verstrekt en ten aanzien waarvan
artikel 11, tweede lid, artikel 13, tweede lid, artikel 14,
tweede lid, en artikel 17, eerste lid, onder d, geen toepassing
vinden, vast de dynamische kostprijshuur bij de aanvang van het
eerste tijdvak van 10 jaren.
-3. De minister stelt per maand, voor het eerst met betrekking
tot de maand juli 1985, vast de dynamische kostprijshuur bij de
aanvang van enig volgend tijdvak van 10 jaren, dat in die maand
een aanvang neemt.
Art. 19.-l. De jaarlijkse bijdrage, bedoeld in artikel 3, voor
te verhuren woningen bedraagt voor het eerste exploitatiejaar van
het eerste tijdvak van 10 jaren het verschil tussen het bedrag
van de dynamische kostprijshuur bij de aanvang van dat tijdvak en
dat van de overeenkomstig de in bijlage I vervatte tabel bereken-
de jaarhuur.
-2. In daarvoor naar het oordeel van de Minister in aanmerking
komende gevallen kan de Minister de jaarhuur bepalen op een be-
drag, dat afwijkt van de overeenkomstig de in bijlage I vervatte
tabel berekende jaarhuur.
(...)
Art. 41.-l.a. De in de artikelen 7 en 8 van de Huurprijzenwet
woonruimte bedoelde vaststelling van de prijs die bij huur en
verhuur geldt voor het enkele gebruik van de afzonderlijke wonin-
gen van het complex waarop de aanvrage om verstrekking van jaar-
lijkse bijdragen of om een bijdrage ineens betrekking heeft,
geschiedt met inachtneming van het in het tweede lid bepaalde.
b. Ingeval het woningen met een garage of met een centrale
warmwaterinstallatie betreft, geldt de prijs, bedoeld onder a,
voor de woning met de garage onderscheidenlijk met de centrale
warmwaterinstallatie.
c. De onder a. bedoelde prijs geldt voor elke afzonderlijke
woning vanaf het tijdstip van de gereedkoming.
-2. a. De som van de tot een bedrag per jaar herleide prijzen,
bedoeld in het eerste lid, is:
l°. indien artikel 5, eerste lid, toepassing vindt: gelijk aan
de overeenkomstig de in bijlage I vervatte tabel berekende jaar-
huur;
2°. indien artikel 5, tweede lid, toepassing vindt: gelijk aan
het bedrag van de ingevolge artikel 18, tweede lid, vastgestelde
dynamische kostprijsverhuur, een en ander verhoogd met ten hoog-
ste 0,5 procent van de stichtingskosten.
b. Indien artikel 19, tweede lid, toepassing heeft gevonden,
wordt onder a, 10, in plaats van de overeenkomstig de in bijlage
I vervatte tabel berekende jaarhuur aangehouden de door de minis-
ter bepaalde jaarhuur.
c. Ingeval het woningen met een garage of met een centrale warm-
waterinstallatie betreft wordt de jaarhuur verhoogd met het be-
drag, dat naar het oordeel van de minister betrekking heeft op
rente, afschrijving en onderhoud van de garages onderscheidenlijk
van de centrale warmwaterinstallaties..."
ONDERZOEK
In het kader van het onderzoek werd de minister van Volkshuisves-
ting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verzocht te laten weten
wat zijn standpunt over de klacht is. Tevens werd gevraagd foto-
copieën toe te zenden van de stukken die op de klacht betrekking
hebben. Vervolgens werd betrokkene in de gelegenheid gesteld op de
verstrekte inlichtingen te reageren.
Het resultaat van het onderzoek werd als verslag van bevindingen
gestuurd aan betrokkenen. De reactie van de minister en van ver-
zoeker gaf aanleiding het verslag op een enkel punt aan te vullen.
BEVINDINGEN
De bevindingen van het onderzoek luiden als volgt:
Op 20 juli 1987 schreef verzoeker het ministerie van Volkshuisves-
ting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) aan. Hij verzocht
om te worden geïnformeerd over de wijze waarop de minister de huur-
prijs van zijn in 1986 gereedgekomen huurwoning zou gaan vaststel-
len. Deze woning maakt deel uit van een complex woningen, dat is ge-
bouwd met steun uit 's-Rijks kas op voet van de Beschikking gelde-
lijke steun huurwoningen 1975.
De reden voor het verzoek was zijn constatering dat de werkelijke
afmetingen van zijn huurwoning niet overeenstemmen met de afmetingen
volgens de bestektekeningen.
Op 18 augustus 1987 herhaalde hij zijn verzoek onder aanbieding van
een overzicht van de verschillen tussen de feitelijke afmetingen van
de verschillende vertrekken en de afmetingen daarvan op de bestek-
tekening. Hij vroeg daarbij tevens om te worden geïnformeerd over de
consequenties van deze verschillen voor de vaststelling van de huur-
prijs ex artikel 8 Huurprijzenwet Woonruimte (HPW). Op 9 september
1987 herinnerde hij de minister aan zijn eerdere, onbeantwoord geble-
ven brieven. Hierop liet het ministerie op 21 september 1987 weten
dat de brief voor verdere behandeling, welke nog enige tijd zou gaan
vergen, was doorgezonden naar de Directie Woningbeheer en Huurbe-
leid. Deze directie verzocht verzoeker vervolgens per brief van
5 oktober 1987 contact op te nemen met de Directie van de Volkshuis-
vesting in de provincie Gelderland, waaraan zijn brief van 20 juli
1987 voor afhandeling was overgedragen. Verzoeker voldeed daaraan
bij brief van 7 oktober 1987.
Op 12 oktober 1987 schreef verzoeker opnieuw het ministerie aan. In
zijn brief liet hij weten telefonisch te zijn benaderd door de pro-
vinciale directie. Dat gesprek was voor hem onbevredigend verlopen.
Zo zou de provinciale directie er niet van op de hoogte zijn dat de
minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
ingevolge het bepaalde in artikel 8 HPW, voor iedere woning afzonder~
lijk de huurprijs vaststelt. Bovendien kon hem niet worden medege-
deeld op welke wijze de differentiatie van huren van woningen die
deel uitmaken van een complex van woningen, tot stand komt en welke
voorschriften of regels de verhuurder bij zijn huurprijsdifferentia-
tievoorstel in acht dient te nemen. In verband daarmee vroeg hij het
ministerie voor hem te willen nagaan of de minister aan de hand van
een door de verhuurder ingediend voorstel, inderdaad de huurprijs
per woning afzonderlijk vaststelt. In zijn brief wees verzoeker op
het ontbreken van regelgeving voor huurprijsdifferentiatievoorstel-
len.
De staatssecretaris beantwoordde deze brief op 7 december 1987. Met
zoveel woorden liet hij weten van mening te zijn dat de hem op grond
van artikel 8 HPW gegeven bevoegdheid zich beperkte tot de vaststel-
ling van de jaarhuur van een complex van woningen dat tot stand was
gekomen met steun op voet van de Beschikking geldelijke steun huur-
woningen 1975. De wijze waarop de verhuurder deze jaarhuur verdeelde
over de afzonderlijke woningen die deel uitmaken van dat complex,
merkte hij aan als een verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Een voorstel van de verhuurder, waarbij de som der afzonderlijke
huren gelijk was aan de totale jaarhuur van het complex, nam hij
zonder meer over. Het ministerie had dan ook geen regels gegeven
voor de verdeling van de jaarhuur van een complex van woningen over
de afzonderlijke woningen uit dat complex. Overigens merkte hij op
dat hem uit telefonisch ingewonnen informatie was gebleken dat de
verhuurder van verzoekers woning de huurprijzen had gedifferentieerd
aan de hand van het puntenwaarderingssysteem, hetgeen de staatssecre-
taris aanmerkte als een solide basis. Tenslotte merkte de staatsse-
cretaris nog op dat het differentiëren van huurprijzen doorgaans van
zoveel (lokale) factoren afhankelijk kan zijn, dat het vrijwel on-
doenlijk is om hiervoor op centraal niveau vastomlijnde regels voor
te schrijven. Bovendien zou dit niet passen binnen het beleid van de
rijksoverheid tot deregulering van de regelgeving.
Verzoeker liet in zijn reactie van 8 december 1987 het ministerie
weten dat hij uitgebreid was geïnformeerd over de wijze waarop de
minister de huurprijs van een woning vaststelt. Hij vond daarbij de
rol van de verhuurder opmerkelijk omdat de minister deze, onder de
beperking dat de totale huur van het complex gelijk moest zijn aan
de som van de huurprijzen van de verschillende woningen die deel uit
maken van dat complex, de vrijheid liet om naar eigen inzicht de
totale huur van het complex te verdelen over de verschillende wonin-
gen. Voorts merkte hij op dat het voor hem een open vraag was of de
minister de definitieve huurprijs van zijn woning al had vastgesteld.
Zijn briefwisseling met het ministerie was er op gericht te voor-
komen dat de huurprijs zou worden vastgesteld op grond van onjuiste
gegevens. Hij drong er dan ook op aan om alles in het werk te stel-
len om te verhinderen dat de minister zich bij de vaststelling van
de definitieve huurprijs zou baseren op een onredelijk huurprijs-
differentiatievoorstel van de verhuurder. Een juiste vaststelling
van de huurprijs, dat wil zeggen met inachtneming van het punten-
systeem en van de werkelijke afmetingen, zou naar de mening van
verzoeker kunnen voorkomen dat er over de huurprijsvaststelling een
omslachtige en langdurige AROB-procedure moest worden gevoerd.
De brief van 8 december 1989 ging vergezeld van een door verzoeker
op basis van het puntensysteem vervaardigde woningwaardering van
twee gelijktijdig gereed gekomen woningen, waaronder die van ver-
zoeker, in het zelfde gebouw met dezelfde huurpri]s. Deze waardering
leidde voor de beide woningen tot een verschillend resultaat.
Op 2 januari 1988 schreef verzoeker het ministerie dat hij contact
had opgenomen met de verhuurder. Hieruit was hem gebleken dat de ver
huurder niet wenste in te gaan op zijn bezwaren tegen het huurprijs-
differentiatievoorstel. In verband hiermee gaf verzoeker het minis-
terie in overweging om aan de verhuurder duidelijk te maken dat een
differentiatievoorstel op basis van het puntenwaarderingssysteem bij
een verschillend aantal punten niet kan leiden tot dezelfde huur-
prijs.
Op 1 maart 1988 antwoordde de staatssecretaris dat de huurprijsdiffe
rentiatie een verantwoordelijkheid van de verhuurder was en dat, in-
dien verzoeker zich niet met de huurprijsdifferentiatie kon vereni-
gen, hij zich ter zake kon wenden tot de Huurcommissie in het res-
sort Nijmegen en Tiel.
Op 2 maart 1988 liet verzoeker het ministerie weten dat het kenne-
lijk niet duidelijk was geworden dat hij problemen had met de vast-
stelling van de aanvangshuur door de minister. Tegen een dergelijk
besluit staat, aldus verzoeker, beroep open bij de Raad van State.
De verwijzing naar de huurcommissie achtte hij dan ook onjuist. Op
15 maart 1988 beantwoordde de staatssecretaris deze brief. Hij gaf
te kennen dat het ministerie het door de verhuurder ingediende huur-
prijsdifferentiatievoorstel niet kon beïnvloeden indien het totaal
van de gedifferentieerde huurprijzen per woning niet afwijkt van de
door de minister berekende jaarhuur van het complex van woningen.
Voorts wees hij op de beroepsmogelijkheid tegen de door de minister
genomen beslissing bij de Raad van State. Tenslotte deelde hij mede
de aangelegenheid als afgehandeld te beschouwen.
In zijn reactie op de klacht liet de minister aan de Nationale
ombudsman onder meer weten dat de overweging om de differentiatie
van de huurprijzen, binnen de totale toegestane huurprijs voor het
complex woningen, aan de verhuurder over te laten, lag in het feit
dat deze bekend was met de ligging, de grootte en de kwaliteit van
de woningen. Voorts nam hij aan dat de verhuurder de huurprijzen zo
nauwkeurig mogelijk zal differentiëren, zulks
a) ter voorkoming van eventuele problemen met de huurders van de
woningen en
b) gelet op het feit dat, na de verplichte 5 jaarlijkse wettelijke
huurverhoging, de huurprijs in onderling overleg tussen verhuur-
der en huurders dient te worden geregeld, waarbij dan het zoge-
naamde puntensysteem als uitgangspunt dient.
Naar de mening van de minister betekende het vorenstaande dat de
verantwoordelijkheid voor de differentiatie van de huurprijzen,
binnen de totale toegestane huurdrijs, in handen was gelegd van de
verhuurder en dat de verhuurder derhalve vrij was in het bepalen van
de wijze van differentiëren van de huurprijzen. Voorts merkte de
minister op dat hij naar verwachting medio 1988 zou overgaan tot de
vaststelling van de huurprijs van het complex van woningen waarvan
verzoekers woning deel uitmaakt. Een afschrift van die beschikking
zou worden toegestuurd aan alle huurders. Tenslotte deelde hij mede
van mening te zijn dat het ministerie zowel schriftelijk als monde-
ling uitvoerig was ingegaan op de kwestie die verzoeker had aan-
gesneden. Desondanks was hij, ook niet in een gesprek ten departe-
mente naar aanleiding van het bij de Nationale ombudsman ingediende
verzoekschrift, er niet in geslaagd verzoeker ervan te overtuigen
dat het niet aan hem was om de huurprijsdifferentiatie inhoudelijk
te beoordelen.
Verzoeker stelde zich op het standpunt dat het door de minister aan-
gehaalde gesprek naar zijn mening beperkt was gebleven tot herhalen
van eerder ingenomen en verwoorde standpunten. Zijn reis naar het
ministerie omschreef hij als verspilling van tijd, geld en energie.
In zijn reactie op de zienswijze van de minister liet verzoeker
weten van mening te zijn dat de minister, op voorstel van de verhuur-
der, zelfstandig de huurprijs van een woning vaststelt. Het afschui-
ven van de verantwoordelijkheid voor die beslissing naar de verhuur-
der achtte verzoeker onjuist. Bovendien kon de minister zijns in-
ziens bij de vaststelling van de huurprijs er niet aan voorbij gaan
dat de basis waarop het huurprijsdifferentiatievoorstel zou worden
gedaan, vermoedelijk onjuist was. Voorts merkte hij op de indruk te
hebben gekregen dat de minister in deze aangelegenheid doelbewust
streefde naar een omslachtige AROB-procedure. Tenslotte liet hij
weten van oordeel te zijn dat er op zijn brieven niet of laat was
gereageerd, dat niet alle aan hem verstrekte informatie juist was
gebleken en op een aantal aspecten van zijn brieven in het geheel
niet was ingegaan.
De minister wees de verwijten die verzoeker hem maakte van de hand.
Voorts liet hij weten de huurprijs van verzoekers woning nog niet te
hebben vastgesteld omdat de "gereedmelding en huurprijsvoorstel" van
het onderhavige complex woonruimten, waartoe de woonruimte van ver-
zoeker behoort, eerst op 15 juni 1989 door de eigenaar was ingediend
bij het gemeentebestuur van Nijmegen.
Tenslotte bestreed hij verzoekers stelling dat de directie van de
Volkshuisvesting in de provincie Gelderland er niet van op de hoogte
zou zijn dat de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer in gevolge art. 8 HPW voor iedere woning de huur~
prijs afzonderlijk vaststelt.
"... Immers de uitvoering van de Beschikking geldelijke steun huur-
woningen 1975 en met name ten aanzien van de vaststelling van de
definitieve huurprijzen van premiehuurwoningen is sedert
1 januari 1986 gedelegeerd aan de Directies van de Volkshuisves-
ting in de provincies. De vele huurprijsvaststellingen van grote
aantallen complexen huurwoningen die sindsdien door de Directie
van de Volkshuisvesting in de provincie Gelderland zijn beschikt,
bewijzen de onjuistheid van de mededeling van klager...", aldus
de minister.
De minister deelde in zijn reactie op het verslag van bevindingen
mede dat de directie van de Volkshuisvesting in de provincie
Gelderland, alvorens tot vaststelling van de definitieve huurprijs
wordt overgegaan, omtrent de juistheid van de voorgestelde huurprijs
van de woning van verzoeker eerst in overleg zal treden met de
eigenaar.
OVERWEGINGEN
1. De woning van verzoeker maakt deel uit van een complex woningen
dat is gebouwd met een bijdrage op grond van de Beschikking gelde-
lijke steun huurwoningen 1975. Dit betekent ingevolge artikel 8 van
de Huurprijzenwet woonruimte dat de (aanvangs-, N.o.) huurprijs van
die woning wordt vastgesteld door de minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Uit hoofde van hun relatie tot
de woning zijn zowel de verhuurder als de huurder, i.c. verzoeker,
direct belanghebbenden bij de vaststelling van de huurprijs. Tussen
de huurder en de minister bestaat dan ook ter zake van die vast-
stelling een rechtsbetrekking waarvan de minister zich in voor-
komende gevallen bij zijn besluitvorming rekenschap dient te geven.
2. Het beleid van de minister is om bij de definitieve vaststelling
van de aanvangshuurprijs van de woningen van een complex als onder 1
bedoeld, het voorstel van de verhuurder over te nemen, indien de som
van die huurprijzen gelijk is aan de voor een sluitende exploitatie
van het complex benodigde totale huurprijs. Dit beleid valt uit een
oogpunt van een doelmatige uitvoeringspraktijk in zijn algemeenheid
te billijken. Gelet op artikel 8 HPW en de daaruit voortvloeiende
eigen verantwoordelijkheid van de minister ter zake van de huurprijs-
vaststelling mag en kan dat beleid echter niet inhouden dat onder
alle omstandigheden en/of voor alle onderdelen/huurders het voorstel
van de verhuurder wordt overgenomen. Dit klemt temeer nu de gevolgen
van de vaststelling van de huurprijs door de minister zich uitstrek-
ken over een periode van vijf jaar. Pas na deze vijf jaar kan de
huurder zich tot de Huurcommissie wenden met het verzoek de juist-
heid van de huurprijs op dat moment te beoordelen. Weliswaar kan de
huurder tegen de huurprijs vaststelling op grond van de Wet admini-
stratieve rechtspraak overheidsbeschikkingen beroep instellen, maar
de minister heeft een eigen verantwoordelijkheid voor een juiste
vaststelling van de huurprijs.
3. De staatssecretaris heeft zich in zijn brief van 7 december 1987
op het standpunt gesteld dat de bij artikel 8 HPW gegeven bevoegd~
heid zich beperkt tot de vaststelling van de totale huurprijs van
het complex en dat de wijze waarop de verhuurder die huurprijs ver-
deelt over de individuele woningen van het complex, een verantwoord
delijkheid is van de verhuurder. Dit standpunt is in strijd met de
uitdrukkelijk in dat artikel vastgelegde opdracht - een publieke
plicht - aan de minister de huurprijs vast te stellen voor de woon-
ruimte die een zelfstandige woning vormt. De zienswijze van de
staatssecretaris zou er toe leiden dat de bevoegdheid van een
overheidsorgaan deze huurprijs vast te stellen zou komen te liggen
bij een instantie buiten de overheid, en wel zonder dat daarvoor een
wettelijke grondslag bestaat. Dat zou de onder 1 genoemde rechtsbe-
trekking tussen minister en huurder miskennen.
4. Verzoeker heeft de minister tijdig en gemotiveerd laten weten dat
de huurprijs die de verhuurder in het kader van de huurprijsvaststel-
ling ex artikel 8 HPW voor verzoekers woning aan de minister zou
gaan voorstellen, naar zijn oordeel niet juist zou zijn omdat de wer-
kelijke afmetingen van zijn huis niet in overeenstemming zijn met de
afmetingen volgens de bestektekeningen. Gelet op de onder 3 genoemde
eigen verantwoordelijkheid van de minister behoort deze informatie
er toe te leiden dat de minister, niettegenstaande het onder 2 ge-
noemde algemene beleid, na ontvangst van het voorstel van de ver-
huurder voor de onderhavige woning onderzoekt of de bezwaren van de
huurder tegen dat voorstel juist zijn en, zo ja, of daaraan tegemoet
kan worden gekomen. Deze handelwijze is ook uit een oogpunt van
doelmatigheid gewenst omdat dusdoende kan worden vermeden dat de
huurder zich genoodzaakt ziet op grond van de Wet Administratieve
rechtspraak overheidsbeschikkingen beroep in te stellen tegen het
besluit tot huurprijsvaststelling.
5. Het ministerie heeft in dit geval telefonisch navraag gedaan bij
de verhuurder naar de wijze waarop deze de huurprijzen binnen het
complex woningen had gedifferentieerd en genoegen aenomen met de
mededeling dat die differentiatie had plaatsgevonden op basis van
het puntenwaarderingssysteem. Gezien de aard van de bezwaren van ver-
zoeker is het ministerie dusdoende in zijn onderzoeksplicht tekort-
geschoten; het had de juistheid van die mededeling van de verhuurder
nader moeten onderzoeken. Blijkens zijn reactie op het verslag van
bevindingen heeft de minister besloten dit alsnog te doen.
6. De klacht is gegrond.
OORDEEL
De onderzochte gedraging van de minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is niet behoorlijk.
Met instemming is kennis genomen van de toezegging van de minister
dat de directie van de Volkshuisvesting in de provincie Gelderland,
alvorens tot vaststelling van de definieve huurprijs wordt overge-
gaan, omtrent de juistheid van de voorgestelde huurprijs van de
woning van klager eerst in overleg zal treden met de eigenaar.
De Nationale ombudsman,
w.g. mr. N.A.M. Schipper,
substituut-ombudsman
| |||
R A P P 0 R T