No. R01.92.0107.
                                    Datum uitspraak: 30 september 1994.






                                AFDELING
                         BESTUURSRECHTSPRAAK






Uitspraak in het geschil tussen:

drs R.C. Essers te Nijmegen (appellant)

en

de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer (verweerder).





Bij besluit van 22 juli 1991, kenmerk MPNE 673, heeft verweerder de
huurprijs van de woning van appellant aan de Niek Engelschmanlaan 129
te Nijmegen, op grond van artikel 8 Huurprijzenwet woonruimte,
definitief vastgesteld op f 292,90 per maand.

Tegen dit besluit heeft appellant bij schrijven van 24 juli 1991,
beroep ingesteld bij de Afdeling rechtspraak van de Raad van State.

Naar aanleiding van de uitnodiging als bedoeld in artikel 11, eerste
lid, van de Wet administratieve rechtspraak overheidsbeschikkingen
heeft verweerder het beroepschrift van appellant als bezwaarschrift
aangemerkt en als zodanig in behandeling genomen.

Bij besluit van 7 januari 1992, kenmerk WBS 17d91024, heeft verweerder
het bezwaar van appellant ongegrond verklaard.
Dit besluit is aan deze uitspraak gehecht.

Tegen dit besluit heeft appellant bij schrijven van 9 januari 1992,
ingekomen bij de Raad van State op 13 januari 1992, beroep ingesteld
bij de Afdeling rechtspraak van de Raad van State.
Het beroepschrift is aan deze uitspraak gehecht.

Desgevraagd heeft verweerder bij schrijven van 12 mei 1993 een
verweerschrift ingediend.

Het geschil is op 29 april 1994 behandeld in een openbare vergadering
van een Enkelvoudige Kamer van de Afdeling, waarin appellant in
persoon en verweerder vertegenwoordigd door mevrouw mr. I.C. Reuder,
advocaat te 's-Gravenhage, hun standpunten hebben toegelicht.

In rechte

Op 1 januari 1994 is in werking getreden de Wet van 16 december 1993
tot wijziging van de Wet op de rechterlijke organisatie, de Algemene
wet bestuursrecht, de Wet op de Raad van State, de Beroepswet, de
Ambtenarenwet 1929 en andere wetten, alsmede intrekking van de Wet
administratieve rechtspraak overheidsbeschikkingen (voltooiing eerste
fase herziening rechterlijke organisatie), Stb. 1993, 650. Uit de in
deel 6, artikel I, van deze wet neergelegde overgangsbepalingen volgt
dat het geschil dient te worden behandeld met toepassing van het recht
dat gold vóór 1 januari 1994, behoudens ten aanzien van de regeling
inzake de proceskostenveroordeling in artikel 8:75 van de Algemene wet
bestuursrecht.

Ingevolge artikel 8 van de Huurprijzenwet woonruimte is, indien en
zodra ter zake van de bouw of exploitatie van woonruimte, die een
zelfstandige woning vormt, op voet van de Wonincjwet in enigerlei vorm
geldelijke steun wordt toegekend, de huurprijs de door de Minister van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer vast te stellen
huurprijs.

Ingevolge artikel 41, eerste lid, van de op de Woningwet steunende
Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975 stelt de Minister van
volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bij de aanvang
van de exploitatie voor de afzonderlijke woningen van het complex,
waarop de aanvrage betrekking heeft, de prijs vast, die bij huur en
verhuur voor het enkele gebruik van de woning gedurende de eerste vijf
exploitatiejaren ten hoogste mag worden overeengekomen.

Met inachtneming van voornoemde artikelen heeft verweerder bij besluit
van 22 juli 1991, zoals gehandhaafd bij het bestreden besluit, de
huurprijs van de woning van appellant, welke deel uitmaakt van het
complex Niek Engelschmanlaan, definitief vastgesteld op f 292.20 per
maand.
Verweerder heeft hierbij het huurprijsvoorstel van juni 1990 van de
verhuurder van dit complex overgenomen.
In dit verband heeft hij uiteengezet dat hij het beleid voert dat hij
het, gedifferentieerde, huurprijsvoorstel van de verhuurder volgt,
mits daarmee, gelet op de werkelijke bouw- en exploitatiekosten, een
sluitende exploitatie mogelijk blijft. De verhuurder mag immers, aldus
verweerder, verondersteld worden inzicht te hebben in de verschillen
in ligging, grootte en kwaliteit van de betrokken woonruimten.
Aanleiding om af te wijken van de door de verhuurder vastgestelde
huurprijzen is er in beginsel slechts indien de huurprijzen de
evenbedoelde grens, d.w.z. het bedrag tot waar een sluitende
exploitatie mogelijk blijf, overschrijden.
Met betrekking tot het onderhavige complex en derhalve de woning van
appellant heeft verweerder geen aanleiding gezien om van het
huurprijsvoorstel af te wijken nu daarmee de bedoelde grens niet is
overschreven.

Appellant heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de
vaststelling van de huurprijzen van het complex, waaronder die van
zijn woning, heeft gebaseerd op een ondeugdelijk voorstel van de
verhuurder, nu de daarin aangebrachte differentiatie niet in
overeenstemming is met de verschillen in uitvoering van de betrokken
woningen. In concreto heeft appellant aangevoerd dat hem is gebleken
dat voor de woning nummer 115 in het onderhavige complex een lagere
huurprijs geldt dan voor zijn woning terwijl bedoelde woning volgens
het puntenwaarderingsstelsel van de Huurprijzenwet woonruirnte een
hogere kwaliteit bezit. Aangenomen moet worden, aldus appellant, dat
aan een en ander ten grondslag ligt dat bij het huurprijsvoorstel is
afgegaan op bouwtekeningen van het complex waarvan bij de feitelijke
bouw is afgeweken.

Verweerder heeft hieromtrent naar voren gebracht dat bij het bepalen
van de huurprijs als hier in geding aan genoemd
puntenwaarderingsstelsel geen beslissende betekenis toekomt.

Zoals de Afdeling rechtspraak In haar uitspraak van 19 mei 1993,
inzake R01.91.1725, t.n.v. A.G.J. Schobben en E.C. Schobben-Jones
heeft overwogen, is het in beginsel onjuist noch onredelijk dat
verweerder in dit soort situaties het huurprijsvoorstel van de
verhuurder en de daarin aangebrachte differentiatie volgt, een en
ander mits er geen redenen zijn te twijfelen aan de juistheid van de
voorgestelde huurprijzen, bijvoorbeeld door (gegronde) bezwaren van de
huurders.
De stellingen van appellant met betrekking tot de woning nummer 115
van het onderhavige complex alsmede de gegevens waarop het onderhavige
huurprijsvoorsel is gebaseerd zijn door verweerder feitelijk niet,
althans onvoldoende weersproken. Ook de Afdeling ziet geen aanleiding
deze stellingen voor onaannemelijk te houden.
In aanmerking genomen dat appellant hierop een en andermaal, reeds in
een vroeg stadium van de onderhavige procedure, heeft gewezen, is de
Afdeling van oordeel dat verweerder aanleiding had moeten zien te
twijfelen aan de juistheid van het huurprijsvoorstel. Het standpunt
van verweerder dat het puntenwaarderingsstelsel, waarnaar appellant
voor zijn betoog heeft vewezen, niet bepalend is voor de vaststelling
van de huurprijs, is als zodanig niet onjuist, doch dit maakt het
bovenstaande niet anders. Ook afgezien van deze verwijzing biedt
hetgeen appellant heeft aangevoerd al gegronde reden om te twijfelen
aan de juistheid van het voorstel.

De Afdeling is van oordeel dat verweerder onder deze omstandigheden
niet zonder een deugdelijk onderzoek te verrichten naar de wijze
waarop het huurprijsvoorstel tot stand is gekomen tot vaststelling van
de huurprijs heeft kunnen besluiten. Dat een zodanig onderzoek heeft
plaatsgevonden is niet gebleken.

Gelet hierop komt de Afdeling tot het oordeel dat het bestreden
besluit in strijd is met het in het algemeen rechtsbewustzijn levend
beginselen van behoorlijk bestuur dat een beschikking met de vereiste
zorgvuldigheid moet worden voorbereid.
Dit besluit moet dan ook worden vernietigd op de grond genoemd in
artikel 8, eerste lid, onder d, van de Wet administratieve rechtspraak
overheidsbeschikkingen.

Nu niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende
proceskosten, acht de Afdeling geen termen aanwezig om toepassing te
geven aan artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Uitspraak

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State;

Recht doende in naam der Koningin:

vernietigt het besluit van verweerder van 7 januari 1992, kenmerk WBS
17d91024.

Aldus vastgesteld te Den Haag op 30 september 1994
door mr L. Dorhout, Lid van de Enkelvoudige Kamer, in tegenwoordigheid
van mr A.P. de Rooy, ambtenaar van Staat.




w.g. De Rooy                       w.g. Dorhout
ambtenaar van Staat                Lid van de Enkelvoudige Kamer

Uitgesproken in het openbaar, overeenkomstig artikel 100, eerste lid,
van de Wet op de Raad van State.


                                   Voor eensluidend afschrift,
                                   de Secretaris van de Raad van State,
                                   voor deze,

                                   [...]



No. R01.92.0107159-135.